Q 53.夫婦+0歳児の3人家族です。

 

夫年収1500万(私も仕事復帰したら+500万くらい増えますが子育て中のため0円)

貯金 現金500

負債 住宅ローン残6000

      車ローン残150

   奨学金残100

 

【投資状況】

積立NISAで月3×2人分

(私:世界株式インデックス、夫:s&p500

iDeCo夫のみ月23000

ビットコイン、個別株遊びで20万ほど使ってます。

 

お世話になっているFPさんと定期的に家計診断、保険の見直しは済んでいます。

 

その月によりますが、投資分を差し引いても20-35万は全く手付かずで余ります。新たに不動産経営を始めようかと考えているところです。この20-35万を預貯金として銀行口座に入れておくのがいいのか、他に良い投資方法があるのか分からず困っています。(gullさん)

 

A 53.ご質問ありがとうございます。いただいた情報でバランスシートを作成しました。

 

gullさんBS
 

これを見ると、資産は6,500万円ありますが、自由にできる「純資産」は250万円のため、そこまで余裕はない状態です。

 

次のステップは、本来は、収支、つまり損益計算書を作成します。添付のように、

 

gullさんPL

月給(手取り):

住宅費:

食費:

水道光熱費:

通信代:

衣装代:

交際費:

保険:

 

こちらを千円単位でざっくり記入します。年間の賞与と支出(旅行代)を加えると、年間の収支が出るので、もし、プラスの場合は、バランスシートの「純資産」が増える形になります。

 

一応、毎月2035万円とありますが、やはりもう少し詳細が欲しいところですね。

とりあえず、現状の数字を元に、アドバイスすると、資産運用の順番の

 

0番:働く、保険の見直し

 

の中の「働く」という分は問題ないと思います。気になるのは、FPさんが、

 

・保険

 

というものをどう考えているか? になります。

具体的な月々の掛け金がわからないので、なんとも言えませんが、保険はすでに国の保険に入っており(国民皆保険)、3割負担、高額療養費制度を活用すると、そこまで

 

・民間の保険

 

は必要なかったりします。しかも、年収1,500万円ということは、かなりの大手企業だと思いますので、その場合は、高額療養費の中の

 

・付加給付

 

を利用できると、さらに、高額療養費が払い戻され、医療費の負担が小さくなります(中には月の上限が2万円になる場合もあります)。

 

そうなると、民間の高額の保険に入る意味がありません(何かあっても、医療費を国、または、企業の保険でカバーできるため)。

 

さらに、住宅ローンを組まれているので、団体信用生命保険(通称:団信)に入っていると思います。そうなると、ご主人は生命保険に入る必要はありません。万が一の事態には、6000万円の住宅ローンは完済されて、ご家族のものになるからです。

 

また、もし、そのFP の方が貯蓄型の保険を販売していた場合は、ちょっと首をかしげます。その場合は、そのFPの方は、残念ながら投資のことを知らないからです。

 

なぜならば、

 

・保険ではお金が増えない

 

からです。詳しくは、こちらに書いていますが、

 

「保険ではお金は増えない」

 

保険は2つの意味でお金が増えません。

 

・手数料が高い

・運用先が国債

 

手数料率は公表されていないので、保険会社から受け取るシミュレーションで手計算すると、聞いている利回りの半分くらいしかお金が増えないことがわかります。

 

*ご希望でしたら、個別にご相談いただければ、保険の利回りも計算できます。

 

大体、保険の手数料は50%くらいなので、仮に100万円を運用した場合は、実際に運用されているのは、50万円になります。

 

さらに、運用先は、

 

・国債

 

なので、直接自分で国債を買ったほうが、手数料で半分取られない分、

 

・利回り

 

も良くなります。保険で貯蓄をして、儲かるのは残念ながら保険会社であり、勧めるFPで、お客さん自らが直接国債を購入した方が、実はお金は増えます。

 

ないことを期待しますが、そのFPの方が貯蓄型の保険を勧めている場合は、gullさんの資産を増やすアドバイスよりも、どうしても手数料目当ての部分が強いのかなと思います。

 

本当に資産を増やすことに視点を置けば、少なくても国債を勧めるはずです。そうしないということは、コミッション目当てなのかなと思ってしまいます。

 

とは言え、資産の形成期に債券は利回りが良くないので、国債を勧められても困るのですが。

 

可能であれば、保険の内容も見てみたいところですが、それはさておき、初心者の方が資産運用をする順番としては、

 

1番:株インデックス積立

2番:不動産

3番:個別株

4番:債券

 

になります。

 

すでに、つみたてNISAをご夫妻で上限いっぱいでやられているので、これだけで20年後には順当にアメリカと世界経済が成長を続ければ、1600万〜2000万円資産を増やすので、合算で最大4,000万円です。

 

ちなみに、iDeCoは何で運用されているのでしょうか?

iDeCoは何があっても60歳まで引き出せないので、あまりオススメしておりません。

 

2番目の不動産ですが、残念ながら、すでに住宅ローンを6000万円利用しているため、融資枠は大分減っていると思います。

 

実は、ローンは、住宅用は負債、投資用は資産と銀行は判断をします。仮に、融資枠が1億円あったとして、旦那さんの融資枠は残り4,000万円です。

 

なぜ、住宅用ローンは負債で、投資用ローンは資産かというと、違いは、

 

・家賃

 

が発生するかどうかです。不動産の価値は家賃です。家賃が発生しない不動産には「価値」がありません。だから、住宅用ローンは銀行から、「負債」とみられてしまうのです。

 

ということで、gullさんは不動産経営をお考えのようですが、それは融資枠を利用したものであれば、すでに住宅ローンを6,000万円分利用しているため、銀行側が新たな融資をどう考えるかがポイントです。

 

次に、不動産経営には、

 

・区分(一部屋)

・一棟物(建物ごと)

 

と2種類ありますが、不動産経営と書いているので、一棟物か、区分でも複数保有することを考えているかもしれませんが、それは最早、投資ではなく、

 

・事業(大家業)

 

です。かなり本気でやらないと利益は出せません。個別株と一緒で、プロの戦場です。生半可な気持ちで手を出すと、

 

・立地の悪い

・価格の高い

 

割高で、借り手のいなくなる、恐ろしい物件(ババ抜きのババ)をつかまされます。本業をやりながら、大家業も本腰でできるかどうかですが、個人的にはオススメしておりません。

 

毎年50万人人口が減少していく日本で不動産をやる場合、借り手、または、買い手が出なかった場合、収支がマイナスになり、最悪自己破産も視野に入ります。

 

お子様が生まれたばかりで、取ってもいいリスクではありません。今は利回りが良い地方の物件も、5年後はどうなるか、10年後はもっと状況は厳しくなります。

 

そんな中、

 

・立地の良い

・価格が妥当な

 

物件は、そもそも市場に出回りません。ネットで売られている物件は、買い手がつかないからこそ、ネットで売られているのです。

 

以上から、このオープンチャットで本気でお答えするには、損益計算書も含め、情報が少ないため、これ以上のアドバイスはできません。

 

もし、どうしても不動産経営を本気でやりたい場合は、信用できる不動産会社の方をご紹介することは可能ですが、その前に、一度お会いして、

 

・バランスシート

・損益計算書

 

を作成した上で、投資の基本をご理解の上で、10年後20年後を見据えた、純資産をしっかり増やすアドバイスをしたいと思います。

 

つまり、投資の話の前に、

 

・事実

・数字

 

の確認を優先したいと思います( ^ ^ )